ESPECIAL: OTRAS MEDIDAS LEGALES COVID-19
Pagos de Arrendamientos: Cuotas de alquiler de locales de negocio y viviendas.
A fecha de hoy, no se ha publicado ninguna norma, que regule medidas en relación a los contratos de arrendamiento inmobiliario.
Ante el actual contexto, cabe diferenciar el tipo de contrato de arrendamiento (vivienda, local de negocio) y habrá que analizar de forma detallada las cláusulas del mismo, con el fin de evaluar si existe alguna previsión legal en el mismo, en relación a la obligación de pago de renta en el caso de concurrir circunstancias como las actuales.
Será importante analizar el tipo de actividad que se esté llevando a cabo en el local o la naturaleza de la actividad que se está desarrollando en el inmueble por el arrendatario, así como si cabe aplicar la potencial aplicación de figuras jurídicas como son las cláusulas de fuerza mayor y la “rebus sic stantibus” de naturaleza excepcional, que requieren de una interpretación restrictiva, debiéndose analizar caso por caso.
Medidas adoptadas por la Generalitat de Catalunya en cuanto al pago de alquiler de viviendas (EXCLUSIVAMENTE las que forman parte del parque administrado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya).
Se prevé una moratoria en el pago de la renta para exclusivamente los arrendatarios de viviendas que forman parte del parque administrado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Se suspende la facturación a partir del mes de abril de 2020 relativa a todos los contratos de alquiler indicados, que se extenderá por todo el plazo durante el cual dure la situación de excepcionalidad.
Las rentas no satisfechas se facturarán de manera prorrateada, una vez superada la situación de excepcionalidad.
Cuotas de hipoteca (exclusivamente las referidas a la vivienda habitual)
Se prevé una moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual. En particular, se aplicarán a contratos de préstamo o de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuando el deudor presente las condiciones que se identifican.
Pueden acceder a esta medida quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19. A tales efectos, se considerarán que tienen derecho a solicitar esta ayuda las personas que se encuentren en los siguientes supuestos de vulnerabilidad económica:
(a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
(b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
(c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
(d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente:
Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1.3.
Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando ésta sea al menos del 40%
Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.
Fuerza mayor y cláusula «Rebus sic stantivus» ¿Fundamentos para no cumplir con las obligaciones?
La cláusula «rebus sic stantibus» implícita en todos los contratos, conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, aunque su aplicación es muy restrictiva por los tribunales.
En primer lugar, porque hay que atender preferentemente a lo que determine la ley o el contrato, que pueden haber atribuido el riesgo a una de las partes aún para los supuestos imprevisibles e inevitables (art. 1105 Cc).
En segundo lugar, tiene que existir una causalidad directa entre esa circunstancia y el incumplimiento. Como señala la STS 413/2016 “para apreciar la imposibilidad de cumplimiento que libera al deudor, la jurisprudencia exige que éste observe la debida diligencia haciendo todo lo posible para vencer la imposibilidad ”.
La fuerza mayor como motivo para no responder de la responsabilidad civil derivada del incumplimiento de los contratos, también cumpliría con dicho requisito dado que no cumpliría con el criterio exigido de que «entre la acción u omisión del agente y el resultado dañoso debe existir una relación directa, sin interferencias de otras posibles conductas o eventos ajenos al agente.